새로운 보금자리를 찾아 전월세 계약을 앞두고 있다면 기대와 함께 걱정이 앞설 것입니다. 특히 최근 몇 년 사이 전월세 사기 피해 사례가 꾸준히 보도되고 있습니다. 전월세 사기 피해자 중에는 사회 초년생의 비중이 높습니다. 따라서 계약 전 철저한 확인이 더욱 중요합니다.
과연 전월세 사기 피해를 어떻게 막을 수 있을까요? 2026년 전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트를 소개합니다. 무엇보다 군포시, 서대문구, 성남시 등 각 지자체에서 제공하는 청년 주거 지원 서비스도 함께 안내합니다. 지금부터 자세히 알아보겠습니다.
전월세 계약 전, 필수 점검 사항 6가지
전월세 계약은 신중하게 진행해야 합니다. 계약 전 몇 가지 핵심 사항을 미리 확인하는 것이 안전합니다. 이를 통해 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 또한, 불필요한 분쟁을 피하는 데 도움이 됩니다.
1. 무허가 불법 건축물 여부 확인
무엇보다 계약하려는 건물이 무허가 불법 건축물인지 확인해야 합니다. 만약 불법 건축물이라면 여러 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 갑작스러운 철거나 이행강제금 부과 등으로 피해를 볼 수 있습니다. 건축물대장을 통해 반드시 확인해야 합니다. 정부24 웹사이트에서 쉽게 열람할 수 있습니다. 위반 건축물 여부는 건축물대장에 명시됩니다. 불법 건축물은 임차인의 보증금 보호에 심각한 위협이 됩니다.
2. 주변 매매가 및 전세가 확인
다음으로 주변 매매가와 전세가를 꼼꼼히 살펴보세요. 주변 시세와 비교하여 터무니없이 높은 전세 보증금은 주의해야 합니다. 이는 이른바 ‘깡통전세’의 위험 신호일 수 있습니다. 깡통전세는 집값이 전세 보증금보다 낮아 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다. 따라서 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 앱, 공인중개사 상담 등을 통해 충분히 시세를 파악하는 것이 중요합니다.
3. 등기부등본 확인
매우 중요한 단계입니다. 등기부등본은 해당 건물의 소유권 및 권리 관계를 기록한 문서입니다. 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 또한, 잔금을 치르기 전 다시 한번 열람하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.
등기부등본의 ‘갑구’에서는 소유자가 계약하려는 임대인과 동일한지 확인합니다. 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있는지 살펴보세요. ‘을구’에서는 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인해야 합니다. 채권최고액과 선순위 보증금의 합계가 매매가의 70~80%를 초과하는 경우 전세 사기의 위험이 높습니다. 따라서 이 점을 특히 유의해야 합니다.
4. 임대인 신분 확인
계약 당사자가 실제 임대인인지 반드시 확인해야 합니다. 임대인의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을 받아 진위 여부를 확인하세요. 신분증 진위 여부는 정부24 웹사이트, 주민등록증 모바일 확인 서비스, 또는 경찰청 112를 통해 확인할 수 있습니다. 신분증 사진과 실제 얼굴을 대조하는 것도 중요합니다. 등기부등본상 소유자와 신분증 정보가 일치하는지 확인하세요.
만약 대리인과 계약을 진행하는 경우도 있습니다. 이때는 더욱 철저한 확인이 필요합니다. 임대인의 위임장, 인감증명서, 대리인의 신분증을 반드시 요구해야 합니다. 또한, 계약 전 임대인에게 직접 전화하여 계약 내용과 대리인 위임 사실을 확인하는 것이 좋습니다. 이를 통해 불법적인 대리 계약을 예방할 수 있습니다.
5. 특약 사항 확인
전월세 계약서 작성 시 중요한 특약 사항을 꼼꼼히 확인하고 명시해야 합니다. 특약은 임차인의 권리를 보호하고 미래 분쟁을 예방하는 데 큰 역할을 합니다. 예를 들어, 계약 종료 시 보증금 반환 조건, 전세대출 반환 조건 등을 명확히 기재해야 합니다. 건물의 수리 의무에 대해서도 명확하게 규정하세요. 큰 규모의 수리는 임대인이, 작은 수리는 임차인이 부담하는 식으로 정하는 것이 일반적입니다.
또한, 전세보증보험 가입에 임대인이 동의한다는 조항을 추가하는 것도 좋습니다. 계약일 이후 임대인의 근저당 설정 금지, 추가 담보대출 금지 조항도 반드시 포함하세요. 만약 계약일 이후 등기부등본에 중대한 변동이 발생할 경우, 계약을 해지할 수 있다는 조항을 넣는 것도 안전합니다. 불법 증축이나 개조된 부분에 대한 원상복구 책임 주체도 명시해야 합니다.
6. 확정일자 및 전입신고의 중요성 및 절차
전월세 계약 후 가장 중요한 절차 중 하나입니다. 확정일자와 전입신고는 임차인의 보증금을 보호하는 핵심적인 법적 장치입니다. 이를 통해 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있습니다. 대항력이란 임차인이 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
확정일자는 계약서에 법적으로 효력 있는 날짜를 부여하는 것입니다. 동사무소(주민센터), 등기소 또는 인터넷등기소를 통해 받을 수 있습니다. 전입신고는 새로운 거주지로 주소지를 이전했다고 신고하는 절차입니다. 이는 동사무소 또는 정부24 웹사이트를 통해 가능합니다. 잔금 지급 후 가급적 빠른 시일 내에 확정일자와 전입신고를 모두 마치는 것이 중요합니다. 특히 전입신고는 실제로 거주를 시작한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다.
청년 1인 가구를 위한 지자체 지원 서비스
특히 부동산 계약 경험이 부족한 청년 1인 가구는 전월세 사기에 취약합니다. 이에 따라 여러 지자체에서 청년층의 주거 안전을 위한 서비스를 제공합니다. 이러한 서비스를 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 아래 표에서 주요 지자체 서비스를 한눈에 비교할 수 있습니다.
| 지자체명 | 서비스명 | 대상 | 주요 내용 | 이용 요일 및 시간 | 신청 방법 |
|---|---|---|---|---|---|
| 군포시 | 전월세 안심계약 도움서비스 | 군포시 거주 또는 거주 예정 19~39세 청년 1인 가구 (총 11,864명, 전체 1인 가구의 29.1%) | 전문 공인중개사(주거든든메이트)의 전화/대면 상담 (전월세 계약, 주거 예정지 정보 탐색) | 매주 화요일, 목요일 | 시 청년공간 플라잉 홈페이지 사전 신청 후 방문 |
| 서대문구 | 서치부동산 챗봇 | 서대문구 주민 누구나 | 카카오톡 기반 부동산 민원 안내 (거래 신고, 토지 거래 허가, 전세 사기 예방/지원, 중개업 절차, 안심 계약 상담) | 상시 운영 (24시간) | 카카오톡 ‘서대문구청 부동산정보과’ 채널 친구 추가 |
| 성남시 | 주거 안심 매니저 | 성남시 청년 1인 가구 (총 51,015가구, 전체 1인 가구의 35.1%) | 현직 공인중개사(주거 안심 매니저)의 전문 상담 (등기부등본, 근저당 검토, 주거 예정 지역 정보, 청년 주거지원 정책 안내) | 매주 월요일, 목요일 14:00~18:00 | 성남 청년정보 플랫폼 사전 신청 후 시청 청년청소년과 방문 |
군포시 ‘전월세 안심계약 도움서비스’
군포시는 청년 1인 가구의 전월세 사기 피해를 예방하기 위해 특별한 서비스를 시행하고 있습니다. 바로 ‘전월세 안심계약 도움서비스’입니다. 이 서비스는 2026년 3월 10일부터 시작되었습니다. 이는 군포시가 올해 새롭게 도입한 청년 주거 안전망 대책입니다. 군포시의 청년 1인 가구는 11,864명에 달합니다. 이는 군포시 전체 1인 가구의 29.1%를 차지합니다.
서비스 대상 및 내용
- 대상: 군포시 거주 또는 거주 예정인 19세~39세 청년 1인 가구입니다.
- 주요 서비스: 전화 또는 대면 상담을 제공합니다. 전월세 계약 관련 상담, 주거 예정지 정보 탐색 등의 도움을 받을 수 있습니다.
- 주거든든메이트: 이 서비스는 전문 공인중개사 8명으로 구성된 ‘주거든든메이트’가 담당합니다. 이들은 2026년 3월 4일 위촉되었습니다. 한국공인중개사협회 군포시지회의 추천을 받았습니다. 군포시는 작년 10월, 한국공인중개사협회 군포시지회와 업무협약을 체결하여 이 서비스를 준비했습니다.
- 활동 권역: 산본, 금정, 당동·당정동, 대야·송부 4개 권역으로 나뉘어 활동합니다.
이용 방법
- 운영 시간: 매주 화요일과 목요일에 이용할 수 있습니다.
- 신청 절차: 시 청년공간 플라잉 홈페이지에서 사전 신청해야 합니다. 이후 권역별 가까운 주거든든메이트 사무실을 방문하면 됩니다.
- 사무실 위치 확인: 군포시청 홈페이지 새소식 또는 청년공간 플라잉 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
서대문구 ‘서치부동산 챗봇’
한편, 서대문구는 2026년 3월부터 ‘서치부동산 챗봇’ 서비스를 운영하고 있습니다. 이 서비스는 카카오톡 기반의 부동산 민원 안내 시스템입니다. 주민들이 언제 어디서든 편리하게 부동산 정보를 확인할 수 있도록 돕습니다. 구는 예산을 별도로 투입하지 않고 자체 인력을 활용하여 시스템을 구축했습니다.
이용 방법 및 주요 안내 내용
- 이용 방법: 별도의 앱 설치 없이 카카오톡에서 ‘서대문구청 부동산정보과’ 채널을 검색해 친구 추가하면 됩니다.
- 주요 안내: 부동산 거래신고 및 검인 가이드, 토지거래허가제도 안내, 전세사기 피해 예방 및 지원 대책, 부동산 중개업 개설·폐업 절차, 전월세 안심 계약 상담 등이 있습니다.
- 특징: 단계형 메뉴와 키워드 자동 인식 기능이 적용되었습니다. 또한, 상세 상담이 필요한 경우 담당 공무원에게 바로 연결해 주는 기능도 갖추고 있습니다. 구는 향후 민원 데이터 분석을 통해 콘텐츠를 지속적으로 보완할 계획입니다. 관련 법령이 개정될 경우 신속히 반영할 예정입니다.
성남시 ‘주거 안심 매니저’
성남시 또한 전월세 계약 경험이 부족한 청년 1인 가구를 돕기 위해 나섰습니다. 2026년 3월 6일, 성남시는 현직 공인중개사 15명을 ‘주거 안심 매니저’로 위촉했습니다. 이 매니저들은 한국공인중개사협회 성남시지회의 추천을 받은 전문가들입니다. 이들의 평균 경력은 17년에 달합니다. 2024년 1월 기준, 성남시의 청년 1인 가구는 5만 1,015가구입니다. 이는 성남시 전체 1인 가구의 35.1%를 차지합니다.
서비스 대상 및 내용
- 위촉 인원: 수정지역 4명, 중원지역 4명, 분당지역 7명으로 총 15명입니다.
- 주요 서비스: 상담을 신청하는 청년의 주거 예정 지역별로 매칭됩니다. 전월세 계약 지원을 위한 전문 상담을 제공합니다.
- 상담 내용: 전세 사기를 막기 위한 등기부등본, 근저당 금액 등 공부 검토를 진행합니다. 또한, 주거 예정 지역 정보와 청년 주거지원 정책도 안내합니다.
이용 방법
- 상담 시간: 매주 월요일과 목요일 오후 2시부터 6시까지입니다.
- 상담 장소: 성남시청 9층 청년청소년과 사무실입니다.
- 신청 방법: 성남 청년정보 플랫폼(dept.seongnam.go.kr/youth)을 통해 신청할 수 있습니다.
성남시는 지난해에도 15명의 주거 안심 매니저를 위촉했습니다. 2025년에는 수정구 신흥동 청년지원센터와 정자동 청소년수련관에서 총 69명의 청년에게 86건의 전월세 계약 관련 전문 상담 서비스를 제공했습니다. 이는 긍정적인 평가를 받았습니다. 따라서 올해도 청년들의 주거 안전에 기여할 것으로 기대됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 만약 내가 사는 지역에 이런 지자체 서비스가 없다면 어떻게 해야 하나요?
A. 거주하시는 지역에 위와 같은 지자체 지원 서비스가 없는 경우도 있습니다. 다만, 다른 방법으로 주거 안전을 확보할 수 있습니다. 예를 들어, 대한법률구조공단이나 주택도시보증공사(HUG) 등 공신력 있는 기관의 상담 서비스를 이용해 보세요. 이들 기관은 전월세 계약 관련 법률 자문이나 보증금 보호 방안에 대한 정보를 제공합니다. 또한, 주변 공인중개사 사무실을 방문하여 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다. 계약 전 반드시 충분한 정보를 얻는 것이 중요합니다.
Q. 다른 지자체에서는 어떤 전월세 지원을 하나요?
A. 많은 지자체에서 청년층의 주거 안정을 위한 다양한 정책을 운영하고 있습니다. 예를 들어, 일부 지자체는 청년 전월세 보증금 대출 이자를 지원합니다. 다른 지자체에서는 부동산 중개 수수료를 지원하기도 합니다. 또한, 주거 정책 관련 설명회를 개최하거나 주거 취약 계층을 위한 임대주택 정보를 제공하기도 합니다. 거주하고 계신 지자체의 공식 홈페이지를 방문하거나 주민센터에 문의하면 정확한 정보를 얻을 수 있습니다. 청년센터 등 청년 특화 기관에서도 관련 정보를 제공합니다.
마무리하며
전월세 계약 사기 피해를 예방하는 것은 매우 중요합니다. 특히 오늘날 사회 초년생과 청년 1인 가구의 주의가 필요합니다. 무허가 건물 여부 확인, 주변 시세 점검, 등기부등본 확인, 임대인 신분 확인, 특약 사항 명시, 확정일자 및 전입신고는 기본적인 확인 사항입니다. 이러한 6가지 필수 점검 사항을 꼼꼼히 지켜야 합니다.
또한, 군포시, 서대문구, 성남시 등 각 지자체에서 제공하는 안심 계약 도움 서비스도 적극적으로 활용해야 합니다. 이러한 정보를 바탕으로 안전하고 현명한 전월세 계약을 진행하시기 바랍니다. 소중한 보증금을 안전하게 지켜 행복한 보금자리를 마련하시길 응원합니다.